随着人们生活水平的提高和住宅与房地产持续发展，买房、卖房从原来的新鲜事变成与老百姓息息相关的身边事。签合同、贷款、抵押、担保……

　　事事都要亲历亲为，让不专业的普通房屋交易者头疼不已。而面对经常出现的虚假广告、面积“缩水”、合同欺诈、中介市场混乱等问题，老百姓们一筹莫展，往往花上几十万元买来许多教训。为了整顿潍坊房地产秩序，维护群众合法权益，特别是交易环节中不再让老百姓吃“哑巴亏”，潍坊房管局将2007年作为全市房地产市场专项整治年，同时对房地产开发商实行商品房预售款监管制度，掀起了一场交易秩序的整顿风暴。

　　房产市场秩序  亟待猛药治理

　　住房消费目前成为市民最主要的支出项目，而需求量的增加直接刺激了房地产市场的快速发展。截止到2006年底，全市房地产开发企业数量达到322个，其中仅市区开发企业就达190个。但开发企业虽多却良莠不齐，违规开发、广告虚假、面积“缩水”、合同欺诈、中介市场混乱等问题都直接影响了消费者的合法权益。而房管部门的接收投诉信息显示，目前购房者对虚假广告和其他违法广告，以及在房地产销售过程中实施欺诈、发布房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源及恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为深恶痛绝，而对于房地产开发商将房屋预售款挪作他用，以致房屋交付期延后甚至出现烂尾工程，以致消费者多年积蓄“打水漂”的现象也是购房者非常关心和期待解决的。 

　　另外中介机构和房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费，在代理买卖过程中赚取差价等违法违规行为也让许多买卖二手房的市民尝到了苦头。这些问题的存在，严重损害了消费者的合法权益，干扰了房地产秩序，影响了房地产市场持续、健康发展。同时，房地产交易秩序混乱也是推动房价上涨过快、结构性矛盾突出的重要因素。房地产市场交易秩序的是否正常关系着千千万万老百姓的切身利益，交易过程中的任何一个环节出现问题就可能使消费者多年积蓄付之东流。所以房地产市场交易秩序的整治迫在眉睫，而老百姓也盼望着交易的正规化、公开化。

　　两支利剑出鞘  直指房产肿瘤

　　为彻底整顿和规范房地产交易秩序，新年伊始，我市两大政策出台，分别是由潍坊市房产管理局、潍坊市建设局、潍坊市发展和改革委员会、潍坊市工商行政管理局及潍坊市物价局联合下发的《潍坊市房地产交易秩序专项整治实施意见》和潍坊市房产管理局下发的我市首个《潍坊市商品房预售款监管实施细则》，两大政策对症下药，针对目前我市房地产交易环节中存在的问题制定了详尽、有效的整治措施，以彻底维护交易秩序的正常运行。 

　　在五单位联合下发的《潍坊市房地产交易秩序专项整治实施意见》中，明确了此次整治活动从2007年1月起历时9个月，期间要对房地产开发建设进行全过程的监督，有重点地严肃查处在商品房预(销)售、房地产广告、房地产展销活动、商品房预(销)售合同和房地产经纪活动中的违法违规行为。 

　　查处的重点：一是未取得预售许可证擅自预售或以认购、收取定金等形式变相预售商品房及取得预售许可证后未按规定时间预售等违法违规行为；二是发布虚假信息、炒买房号、捂盘惜售、囤积房源以及纵容工作人员或雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为；三是未取得预售许可证发布预售广告，有关房地产项目的销售信息内容虚假等广告违法违规行为；四是未按有关规定与购房人签订规范的预(销)售合同，使用含有免除自己义务、加重购房人责任或侵害购房人合法权益格式条款的销售合同以及合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等合同违法违规行为；五是未取得营业执照、未按规定到房管局备案登记而从事房地产经纪业务，未按规定使用经纪合同示范本，利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用，在经纪活动中赚取差价以及经纪机构搞“吞吐”业务等违法违规行为；六是未实行明码标价，经济适用住房不执行政府指导价等价格违法违规行为。 

　　专项整治中，管理部门将重点查处典型案例，针对当地房地产市场存在的突出问题，对群众意见大，社会反响强烈的案件进行重点处理。同时把查处房地产企业的违法违规行为，与查处管理部门及其工作人员管理不到位、监管不力以及失察、失职和渎职等的行为相结合，认真落实各项整治措施，在市场上起到警示作用，对守法经营者起到保护作用，使法规政策得到贯彻，各方权利得到保障，正常的社会秩序得到维护。  潍坊市房产管理局下发的《潍坊市商品房预售款监管实施细则》中，我市房管部门首次对全市所有房地产开发商收取的商品房预售款实行监管，今后，我市的商品房预售款必须用于预售项目的建设投资，不得挪作他用。

　　商品房预售款的监管，采用由预售人委托担保公司向预购人提供商品房预售款监管现任担保书的方式实施。今后，开发商在预售商品房时，必须将预售款及时存入预售款监管账户。商品房预售款监管协议签订后，开发商如果申请变更开户银行，必须与原开户银行、担保公司就终止原监管协议达成协议。协议必须明确将原监管账户的结余资金转入新开户银行，再与新开户银行及担保公司重新签订商品房预售款监管协议书，并报市房管局备案。 

　　商品房预售款原则上应优先用于预售批准以后预售项目的后续工程建设投资。预售款的使用，应根据工程造价和监理单位出具的施工进度证明核定用款额度。用于支付施工单位的，根据施工合同约定的工程造价，按施工单位用款申请予以核准；用于支付购买建筑材料、设备，根据其购销合同约定和工程进度核准用款；用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，必须提供合同或缴费通知；用于支付税款的，凭征税通知单拨付；用于其他支出的，专项申请审批。 

　　如开发商具有超出用款额度、收款单位与申请用途不符、前一笔用款未达到预期目的、预售开发商未将预售款全部存入监管账户等情况之一的，将被禁止使用预售款付款。

　　开发商如果不按规定使用商品房预售款，将由市房管局责令限期改正，暂停商品房预售，并可按相关法律法规处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。如此一来，以往开发企业普遍存在的将商品房预售款挪作他用，最终因项目资金不到位而导致购房者不能按期收房甚至出现烂尾工程的现象将被彻底遏制。实行预售款监管，保证预售款的专款专用，有利于保障购房人的合法权益；有利于保证预售款的合理正当使用，避免烂尾工程的出现；有利于防范金融风险，维护房地产金融市场的正常秩序。

　　整治市场秩序   全年进程排定

　　2007年1月初，我市成立了由房管、建设、发改、工商、物价等部门组成的专项整治工作领导小组，建立健全违法、违规问题的处理机制。同时建立方便快捷的投诉渠道，并针对专项治理活动分别开通举报投诉电话。 

　　2007年2月至2007年6月，我市各部门组织开发企业和中介服务机构进行自查自纠并同管理部门进行督查。自查的重点是商品房预售许可管理制度、建立健全商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度、预售合同登记备案制度等的落实情况。对发现的问题自行整改，对查处的案件按照有关规定进行处理。 

　　从2007年3月份开始，由市房管、建设、发改、工商、物价部门组成联合督查小组，对全市的整治情况进行督查和抽查，对抽查过程中发现的整改不力者予以通报批评。 

　　2007年6月至2007年7月市房管局将整顿规范房地产交易秩序情况汇总报告市政府和省建设厅，并会同市建设、发改、工商、物价等部门针对发现的突出问题，提出下一阶段整治工作的重点。同时巩固、完善商品房预(销)售合同网上即时备案制度、房地产交易信息公示制度和房地产信用公示制度，建立长效的房地产市场监管机制。 

　　2007年8月至2007年9月推进房地产交易的制度建设、建立房地产交易规范发展的长效机制。各县市区要建立健全房地产市场信息系统，完善对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。对整改效果显著的单位予以表彰；对整改不力、群众反映强烈的单位，予以通报批评。

　　在专项整治中，对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，并及时通过新闻媒体向社会公布处理结果。经查处的违法违规案件，一律作为不良记录记入该企业的信用档案，并向社会公示。本着谁主管谁负责的原则，建立案件查处责任制，做到分工明确责任到人，坚决杜绝渎职、失职现象的发生。同时，管理部门希望广大消费者积极监督，如在房地产交易过程中遇到任何违法违规行为，均可通过举报电话进行投诉，管理部门将尽快进行查处并做出回馈。(记者　冯媛媛)